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不動産の購入・売却・所有にあたっては、それぞれのプロセスで様々な税金がかかってきます。
購入時(土地や家を購入する際にかかる税金)には「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」、所有時(マイホーム、土地を持っている際にかかる税金)には「固定資産税」「都市計画税」、そして売却時(土地や家を売却する際にかかる税金)には「譲渡所得税」といった具合です。
ただ、一定の条件を満たしている場合は、それぞれ減額措置が受けられることになっています。貴方の不動産の購入・売却・所有が減額措置の条件に当てはまるのか研究して上手に利用しましょう。


購入時にかかる税金

印紙税(国税)
印紙税というのは、土地や住宅の売買(不動産売買契約書)、建物の工事の契約を取り交わす際(建設工事請負契約書)またローン利用の際の金銭消費貸借契約書などに必要となる税金のことです。
どのような契約を交わしたのか、またはいくらの額の契約を交わしたかによって税額はかわってきます。
収入印紙を貼付し消印することで納税となります。
売買契約書は本来2通作成し、それぞれに印紙を貼って売主と買主が保管することになりますが、通常、印紙代の節約のため、売買契約書を1通作成して、印紙代金は売主・買主で折半します。契約書の原本は買主が、写し(コピー)を売主が持ちます。

登録免許税(国税)
土地や建物を取得または建築(新築)をしたときには法務局に登記を行いますが、その際に必要となってくる税金・・・これを登録免許税といいます。
登記には、所有権保存登記、所有権移転登記や抵当権設定登記などがあります。
所有権保存登記は、その土地や建物の所有権(誰のもであるか)を記録するときに行います。
抵当権設定登記は、住宅ローンの借り入れをした場合に、債権者(金融機関)が、債務者(金融機関でお金を借りた人)のローンが不払いなどになったときに、支払いの代わりにその建物や土地を担保として受け取る権利についての登記のことです。
要するに、ローンを払えなくなったときは代わりにこの土地建物を債権者がいただきますよ・・・という約束です。
銀行、郵便局で納付または印紙にて法務局へ直接納付(司法書士に預ける場合が多い)。
一定条件の住宅には軽減措置あります。

不動産取得税(地方税)
土地や建物を取得したとき(税金の名前の通り)必要となる税金(登記をしなくても納税の義務があります)・・・これを不動産取得税といいます。ここでの注意点は取得したとき・・とはどのようなときを言うのか?ですが、建物を建築した場合でも家を購入した場合(有償)でも、または贈与(無償)などで受け取ったとしても、取得したという事に変わりませんので、どの場合も不動産取得税は必要となります。ただし相続による不動産取得、法人の合併等による不動産取得は非課税となります。納税方法は 都道府県から送付される納税通知書によって、銀行、郵便局にて納期限までに納めることによります。一定条件の住宅及びその敷地を取得した場合には軽減措置ありますが
軽減措置を受けるには取得後60日以内に都道府県税事務所に申告が必要となります。

贈与税(国税)
他にも、親から援助を受けてマイホームを建てた時、不動産を取得した時、贈与税もかかってきますが、親から援助を受け一定期間内にその金銭をもって一定条件の住宅を取得しその住宅に居住する場合は軽減措置があります。


購入によって戻る税金

 住宅借入金等特別控除(国税)
公的融資、民間融資の住宅ローンを利用した場合(親からの借入金はだめです)、所得金額から一定額を控除することができます。いわゆる住宅ローン控除のことです。取得後3月15日までに確定申告が必要です。サラリーマンの場合は勤務先に届け出をすれば2年目から年末調整できます。

 売却時にかかる税金

 所得税(国税)住民税(地方税)
マイホームまたは土地の売却によって得た譲渡益に対して課せられる税金が所得税(譲渡所得)です。土地、マイホーム等の譲渡所得では特別控除の特例、軽減税率の特例、買換え特例があり、一定条件を満たすことで軽減措置が受けられます。

 その他税金

 消費税(国税)
新築住宅でも中古住宅でも売主が課税事業者の場合は購入代金の建物の分に課税されます。
仲介手数料、司法書士手数料、ローン保証料、その他にも課税されます。

 所有事にかかる税金
 固定資産税(地方税)
固定資産税は毎年1月1日現在において、固定資産課税台帳に登録されている不動産所有者(土地や建物を所有している人)に対してかかる税金です。みなさんご存知のようにマイカーも所有しているだけで毎年自動車税がかかりますよね。固定資産税も同じように不動産を所有しているだけでかかる税金です。送付される納付書にて銀行、郵便局で4、7、12、翌2月に分けて納付します。一定条件の住宅用地また一定条件の新築住宅の場合には軽減措置があります。

都市計画税(地方税)
都市計画税は固定資産税とよく似ていますが、都市計画法で指定されている市街化区域内に毎年1月1日現在で固定資産課税台帳に登録されている不動産所有者(土地や建物を所有している人)に対してかかる税金です。毎年1月1日時点で市街化区域内に土地、建物を所有している人に課せられる税金ですから、土地、建物を市街化区域外に所有している人には課税されません。送付される納付書にて固定資産税と一緒に納付します。 一部の地方自治体では軽減措置があります。
マイホーム、土地を購入したい、売りたいなど不動産に関する税金は多岐に渉ります。各税金がいくらかかるのか法律(各税法)によって税額の求め方が決められています。また登録免許税、不動産取得税、贈与税、固定資産税など各税金それぞれに減税措置があったり、税率も法律(各税法)によって変動します。また、税金は複雑な仕組みとなっていますので、詳し内容については国税庁の税務相談室のホームページ、及び各自治体行政情報のホームページをご覧になられることをお勧めします。


国税局タックスアンサー(税務相談室)

岐阜県高山市行政情報

岐阜県飛騨市

岐阜県下呂市

岐阜県白川村


不動産投資:土地の価格は一物四価???
一個人が投資するにあたって世の中には株式、外貨、不動産・・・と対象はいろいろあると思いますが、対象となるには投資対象物の透明性が必要になります。透明性とは、市場での価格が明確である・・・ということだと思いまが、投資対象物の1つ・不動産で言えば、日本のお役所が算出したものだけで、土地の価格はなんと4種類?もあるのです!

その4種類とは

 1.公示価格(公示地価) :国土交通省が判定する毎年1月1日時点の土地価格

 2.基準値価格(基準地価) :都道府県が決定する毎年7月1日時点の土地価格

 3.路線価 :国税庁が算定基礎とする毎年1月1日時点の土地価格

 4.固定資産税評価額 :市町村が決定する3年毎の7月1日時点の土地価格

すなわち、公的な市場価格だけで、一物四価、しかも、上記の4つの価格は、相当な差があるのです。
一般的に、公示地価の7〜8割程度が路線価の目安とされています。
20%〜30%の差???為替市場や株式市場では絶対にありえません!
また、民間の小売店で、一物二価で商品を売っていたら相当の苦情になりますよね。当たり前ですね・・・
例えば、A百貨店で、まったく同じスーツを1階では¥50,000円、3階では¥85,000円で売ったらどうなるでしょう?
3階で¥85,000円を支払って買った客が、1階で¥50,000円の値札を見たら、すぐに「金返せ」となります。

 ところが、日本お役所百貨店では、土地の値段について、1階では公示価格、2階では基準値価格、3階では路線価、4階では固定資産税評価額・・・???どれかひとつに統一できないの?
日本お役所百貨店(公務員)の雇用を維持するためのムダな人件費に税金をジャブジャブ注ぎ込んでいるのでは・・・っと。まあ、そうは言っても、この土地の価格が分からないと、不動産の適切な積算価格も算出できない・・・ということになってしまいます。

以下@〜Cの価格について
 1.公示地価(公示価格・地価公示)って何なの?
公示地価(公示価格・地価公示)って、聞いた事・・・皆さんありますよね。でも何が何だかよくわかりませんよね?そこで公示地価についてのご説明です。
 国土交通省の決めたこの「公示価格(公示地価)」、この価格を参考に他の「基準値価格(基準地価)」「路線価」「固定資産税評価額」などの評価額が決められます。すなわち、土地評価における中心的役割を担っているのが、この「公示価格(公示地価)」なのです。

 「公示価格(公示地価)」は、全国の都市計画区域のおよそ10万キロuを対象として、約3万地点の標準地点について、2,500名強(平成19年地価公示は2,754名)の不動産鑑定士に委嘱して行った鑑定評価を基に、土地評価委員会が価格の判定を行い、官報で公示を行います。「公示価格(公示地価)の調査」と一口で言っても、ものすごい調査の規模ですよね!

この「公示価格(公示地価)」は、下記WEBサイトで調べることが可能です!
土地総合情報システム
国土交通省地価公示(公示価格・公示地価)

また、国土交通省土地鑑定委員会編の「地価公示」。
この「公示価格(公示地価)」の肝は、「標準値の周辺の土地の利用の現況」です。その選ばれた標準値が、「一般住宅が立ち並ぶ閑静な住宅地域」なのか「店舗、共同住宅等が混在する商業地域」なのか・・・等がひと目で見比べることが出来る書籍です。

一般的に、「公示価格(公示地価)」の7〜8割程度が「路線価」の目安とされています。あくまでも概算ですがこの「公示価格(公示地価)」に、70%〜80%位をかけると、大体、その土地に対して、銀行がどれ位の評価をするのかの目安になります。

例えば、アナタが購入しようとする土地の近くで条件が似ている標準地の「公示価格(公示地価)」が平米で@200,000円の場合、100平米の土地を購入するのならば、銀行がつける評価は、
200,000円×70%×100u=14,000,000円
およそ1,400万円位の評価なのかな・・・っと。

この「公示価格(公示地価)」から目安をつける方法は、簡便法ですが、本格的な土地価格調査の前にざっと調べるには、とても便利な方法です。

 2.基準地価(基準値価格)って何なの?
「基準地価」(基準値価格)とは何?・・・都道府県が判定(地価調査)する土地の価格。

「公示価格」(公示地価)とともに土地取引の目安とされていますが、「公示価格」(公示地価)は、国(国土交通省)が毎年1月1日時点の土地の価格を調査するのに対し、「基準地価」(基準値価格)は各都道府県が7月1日時点の土地の価格を調査するもので「公示価格」(公示地価)とは別個の制度です。

また「公示価格」(公示地価)が都市計画区域内のみを対象とするのに対し、「基準地価」(基準値価格)では都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地なども含んでいます。

この「基準地価」(基準値価格)は、日本お役所百貨店が発表する土地価格の中では、「もっともまともな価格」と言われています。「まとも」?・・・基準地価が、実勢価格に近いという事です。
そのため、不動産取引にあたっては、「公示価格」(公示地価)と同様、「基準地価」(基準値価格)もチェックするべきです。

「基準地価」(基準値価格)は下記WEBサイトで調べることが可能です!
「基準地価」(基準値価格)についてはコチラ↓
平成17年都道府県地価調査
以下、平成18年9月19日に国土交通省土地・水資源局発表

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「平成18年都道府県地価調査に基づく地価動向について(概括)」
全国平均で見ると、地価は引き続き下落しているが、住宅地、商業地とも下落幅は縮小している。
三大都市圏では、住宅地、商業地ともに16年ぶりに上昇に転じた。東京都区部、大阪市、京都市及び名古屋市といった各圏域の中心都市の都心部においては、上昇傾向を強め、その中には、利便性・収益性の高さを反映してより高い上昇率を示す地点も見られた。
 これら都心部の地価水準は、過去の地価水準と比較すると、住宅地はおおむね昭和50年代半ば、商業地はおおむね昭和52年以前の水準である。地価が上昇に転じた地域は、都心部に近接した地域及び都心部からの交通利便性が高い地域を中心に広がりをみせているが、圏域全体として見れば、住宅地にあっては約4割の、商業地にあっては約3割の地点が下落幅は縮小しているものの依然として下落している。
地方圏では、住宅地、商業地とも引き続き下落したが、下落幅は縮小した。地方ブロックの中心都市では上昇地点が増加しており、その他の一部の地方中心都市にも上昇・横ばい地点が現れてきたが、それ以外の地域では、ほぼすべての地点が依然として下落している。
都道府県別に平均を見ると、住宅地については、東京都、愛知県で上昇に転じたほかは下落が続いているが、大半の道府県で下落幅は縮小している。商業地については、東京都が上昇傾向を強め、千葉県、神奈川県、愛知県、滋賀県、京都府、大阪府で上昇に転じたほかは下落が続いているが、ほぼすべての道県で下落幅は縮小している。
このように、今回の都道府県地価調査に基づく地価動向においては、総じて見れば、下落傾向が継続しているものの、三大都市圏及び地方ブロックの中心都市の都心部を中心に、平成18年地価公示で見られた地価の持ち直し傾向がより鮮明になった。
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3.固定資産税評価額って何なの?
固定資産税評価額とは何?ですが、固定資産税、不動産取得税、登録免許税などの土地や建物などにかかる税金(課税標準)の算出の際の根拠となる「土地の価格」のことです。

固定資産税評価額は市町村が決定します。
固定資産税評価額は原則としてすべての土地、家屋について行う事となっています。
すべての土地、家屋について・・・となると、人材が不足している市町村が毎年、これを行うとなると人材がパンクしてしまう・・・という訳で、3年に1回しか算出されないのです。
(ちなみに公示価格 (公示地価)、基準値価格 (基準地価)、路線価は毎年1回の割合で算出されます
とは言え、投資の観点から見れば「株式など市場性のある商品」では、3年前についていた市場価格などは、ほとんど何の価値もありません。

そのため、この固定資産税評価額は、土地の価格の積算にはほとんど役に立ちません。むしろいくら税金を持っていかれるのか・・・その基礎数値として使用する、このようにお考えいただければ・・・と思います。
さらに、この固定資産税評価額は、公示価格 (公示地価)、基準値価格 (基準地価)、路線価と異なり、公にされておりません。
すなわち、納税義務者(借地人・借家人も可)しか、閲覧できないのです。

そのため、不動産購入時に、固定資産税、不動産取得税、登録免許税がいくらになるか正確に算出しないと気がすまないという方は、不動産屋を通じて、土地建物の持ち主に、固定資産税評価額がいくらなのか聞く必要があります。
ただ、「そこまではできないよ・・・」という方は、土地は、公示価格の約7割位、建物は、販売価格から土地の公示価格を引いた価格の約7割といった簡便法にて、固定資産税評価額の目安をつけるということで良いかと思います。
あるいは、路線価をそのまま使うというのも一案です。

 4.路線価?〜路線価って何なの?
「路線価」とは何?ですが、「路線価」を含め4つの土地の価格の中ではもっとも信頼?のおける価格といえるかもしれません。

1.. 路線価は、その土地ズバリの評価額がわかる!
2. 路線価は、公表されていて、誰でも簡単に調査できる!

・・・という2つの理由からです。

他の公示価格(公示地価)、基準値価格(基準地価)、固定資産税評価額の3つに関しては、上記1.2.の条件全部を満たしている「土地の価格というもの」がないのです。

ただし、路線価はもっとも信頼?・・・?がつく様に、実勢価格から大きく乖離してしまうことがあります。それだけに公示価格(公示地価)、基準値価格(基準地価)の2つとうまく組み合わた上で使うことが大切と思います!!!

では、路線価はなぜ実勢価格と乖離(カイリ)するケースが多いのでしょうか?
路線価は、税務署が発表するもので、相続税評価額を算出する基礎となる金額です。
相続税では、土地の評価と言うものがとても重要なウェイトを占めており、この評価いかんで、税額がかなり変わってくる・・・土地の価格が大きく値上がりした時でも、税金があまりにも高くなりすぎないように税の公平を期すために・・・っと、若干の手心を加えられている?・・・・・

路線価の算出方法ですが、公示価格(公示地価)、実勢価額、不動産鑑定士などの意見を聞きながら、算出されるようです。
最終的には公示価格(公示地価)の7〜8割程度を基準に決められるケースが多いようです。
そのため、この路線価は、そのモノズバリで、銀行の担保評価に使われることが多い・・・要は、路線価は、実勢価格より20%〜30%低いので、担保として見た場合も安心のようです。

実際の路線価ですが、下記のHPをご参照いただければ・・・
路線価図の閲覧(国税庁HP)

次に路線価の使い方ですが、例えば、購入しようとする土地の面積が200u、その土地の面している路線価図の数字が100だったとします。この100という数字の単位は千円です。
したがって、その土地の路線価による評価は、
200u × @100千円 = 20,000,000円 となります。

繰り返しますが、路線価は実勢の価格よりもかなり低めになることが多いので、路線価のみに頼り切るのは、少々危険です。
公示価格(公示地価)、基準値価格(基準地価)においても、近隣の条件が似ている標準地の数値や実際の取引価格もご参考になられることをおすすめ致します。









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